Uno de los mayores errores que cometen los propietarios de viviendas de alquiler a corto plazo (que, por desgracia, veo con demasiada frecuencia) es… dos 😄
- Pensar que los precios pueden permanecer constantes durante todo el año.
- Creer que teniendo un precio elevado, atraes a huéspedes de mayor calidad.
La realidad de esta industria es que las grandes ciudades son estacionales en cuanto al turismo, y quienes ignoran este aspecto se arriesgan no sólo a perder reservas, sino también a tener una visibilidad reducida en las plataformas de reservas.
Ahora, tengo que hacer una aclaración importante sobre lo que significan «temporada» y «fuera de temporada» para España.
En España, la temporada turística se refiere a las épocas de mayor afluencia de visitantes, normalmente durante la primavera y el verano, de finales de abril a octubre. Es cuando el tiempo es cálido, las atracciones están concurridas y hay más actos y festivales. La temporada baja es el periodo en que vienen menos turistas, normalmente durante los meses más fríos, de noviembre a marzo. Durante este periodo, los destinos son más tranquilos, los precios pueden ser más bajos y algunas atracciones pueden tener un horario limitado o estar cerradas.
Temporada baja: el resto de los meses 😂, pero el descenso significativo de las reservas se deja sentir sobre todo en enero, febrero y marzo.
🎯 No entres en este negocio si no estás mentalmente preparado para ajustar los precios en temporada baja, ¡a veces incluso por debajo del umbral mínimo que cabría esperar!
Reducir los precios no es sólo una estrategia de supervivencia para nosotros, sino una necesidad para mantener un flujo constante de reservas. Un piso que permanezca desocupado durante semanas y semanas irá perdiendo visibilidad en las plataformas de reservas, y una vez que entra en este círculo vicioso, la recuperación se hace extremadamente difícil.
Las plataformas de reservas como Booking.com o Airbnb, con las que trabajamos habitualmente, funcionan con algoritmos que dan prioridad a las propiedades que generan ingresos. Es natural: si les aportas dinero mediante comisiones, te promocionan; si no, te empujan más abajo.
Si un apartamento permanece sin reservar durante mucho tiempo, el algoritmo entiende que no es deseado por los huéspedes y, por tanto, dejará de aparecer en las primeras páginas de las búsquedas. Los factores que influyen en esta clasificación son la frecuencia de las reservas, la tasa de conversión (la frecuencia con que los visitantes completan una reserva tras acceder a la página), la puntuación de las reseñas, la política de cancelación y el tiempo de respuesta del anfitrión. Cuanto más tiempo permanezca desocupada una propiedad, más abajo quedará en los resultados de búsqueda, y recuperar una buena posición será cada vez más difícil.
Un error común que cometen algunos propietarios es mantener los precios altos fuera de temporada, pensando que así se mantiene el nivel de la propiedad o se atrae a huéspedes de mayor calidad. En realidad, este enfoque conduce gradualmente a una caída en la clasificación, y la consecuencia es que cuando empieza la temporada, el apartamento ya no aparece entre los primeros resultados de búsqueda. Aunque vuelva la demanda, los lugares que mantuvieron un flujo constante de reservas durante todo el año serán los primeros promocionados por el algoritmo. Los apartamentos estancados y sin actividad serán empujados hacia las páginas inferiores, donde las posibilidades de atraer reservas son considerablemente menores.
Para evitar esta trampa, sólo hay una solución: adaptar tus precios a la media del mercado durante la temporada baja. Bájalos durante los periodos débiles, activa promociones y descuentos, y ofrece deducciones por estancias largas.
‼ El sector del alquiler a corto plazo no es un sprint, es un maratón. Se lo repito a todos los propietarios con los que me reúno para hablar de este tema.
El éxito no pasa por mantener unas tarifas altas a toda costa, sino por una estrategia inteligente que mantenga un flujo constante de reservas.
La temporada baja no debe considerarse un periodo muerto, sino una fase importante en la que se beneficiarán los propietarios que se adapten. Una propiedad que no se adapta a la realidad del mercado desaparece rápidamente de las primeras páginas de búsquedas en Booking y Airbnb, y recuperarla es mucho más difícil que prevenir esta situación con la estrategia de precios correcta.